过去十年的房价上涨逻辑

在2007年,中国的广义货币总量只有40万亿,而2017年,中国的广义货币总量已经达到167万亿,十年足足翻了4倍还多。但其实还不止,因为没有算影子银行。十年以前的银行理财规模只有5000亿,十年以后翻了60倍达到30万亿,因此再加上影子银行以后,中国的真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿,平均每年增速17%。

因此,过去十年房地产泡沫的根源在于货币超发,货币十年翻了5倍,所以很多城市的房价就涨了5倍。

为什么会出现货币超发?很多人首先想到的是央行,其实不完全是央行的原因。

在07年的时候央行的总资产是17万亿,到2017年末是36万亿,只不过翻了一番,远远比不上同期商业银行总资产5倍的增幅。

尤其是在最近几年,央行资产几乎没变化,2012年末央行的总资产就接近30万亿,到2018年5月仅为35万亿。

相比之下2012年末中国商业银行总资产为130万亿,到2018年5月为253万亿,差不多翻了一倍。

央行投放的货币叫做基础货币,过去央行主要通过外汇占款发放货币,但是2012年以后外汇占款开始下降,所以中国央行发的货币其实已经不多了。因此,近几年货币还在超发的原因主要不在于央行,而是在于商业银行层面。

最直观的数据,就是过去10年,中国商业银行的总资产翻了5倍,在2007年时只有50万亿左右,到2017年变成250万亿,平均每年增长17%,为什么中国商业银行的资产增长这么多?主要有两大原因:

▌1)因为经济主体举债过度

从2009年开始,中国各个经济主体就轮番举债,最早在2009年是企业部门开始大幅举债,到了2012年开始政府部门通过各种融资平台大幅举债,而2016/17年中国的居民部门又开始大幅举债。

中国商业银行各类资产里面最大的一块是对居民、企业和政府的各种贷款,在2007年时仅为31万亿,到18年5月为159万亿。

我国商业银行的资本充足率长期约在12%,理论上能实现的贷款增速最多就在12%左右。

但是过去10年我国银行的资产年均增速高达17%,这说明其每年的资产多增长了5%,问题是这一部分资产怎么逃避资本监管的呢?

这就全部归功于影子银行了。正常情况下,商业银行的贷款要占用100%的资本,但是如果这笔贷款是银行发给银行的,那么就几乎不用占用任何资本了,过去10年大家就是利用这一点监管漏洞,发展出了巨大的影子银行。

有很多贷款是发向房地产和融资平台等高风险领域,按照商业银行的正常监管其实不能放,但如果能把这笔贷款放在别的金融机构名下,就会在报表里面显示为对同业金融机构的贷款,那么就变得很正常了。

在我国商业银行的总资产当中,2007年时对同业金融机构的贷款只有7万亿,到2017年最多的时候达到59万亿。而大量银行理财、信托、券商资管、基金子公司等等其实都充当了商业银行发放贷款的通道角色,共同打造了巨大的影子银行,为中国的地产泡沫添砖加瓦。

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